フルリノベーションにかかる費用相場はいくら？費用を抑えるポイントも解説

フルリノベーションは、骨組みを残して中身をすべて入れ替える工事です。新築同様の住まいになる一方で、戸建てで900万〜2,500万円、マンションで800万〜1,800万円という規模になります。

この記事では、戸建てとマンションそれぞれの相場と内訳、坪単価の目安、予算別にどこまでできるか、施工事例、そして費用を抑える方法をまとめました。

最終更新：2026年9月19日／本記事は広告を含みます。金額は目安です。建物の状態・地域・仕様で変わるため、正確な費用は現地調査を経た見積もりでご確認ください。補助金は年度ごとに内容が変わります。

そもそもフルリノベーションとは？

フルリノベーションとは、建物の躯体（柱・梁・基礎）以外をすべて解体し、間取りから設備、内装までまとめて作り直す工事です。

壁紙の張り替えや水まわりの交換といった部分的なリフォームとは、規模も金額も別物と考えてください。キッチン・浴室・トイレはもちろん、床材も壁材も建具も入れ替えるため、新築に近い住まいになります。

工事の種類	費用の目安	範囲	住みながらできるか
部分リフォーム	数十万〜300万円	特定の場所だけ	住みながら可能
大規模リフォーム	300万〜900万円	水まわり＋内装など複数箇所	一部仮住まいが必要
フルリノベーション	800万〜2,500万円	躯体以外すべて	仮住まいが必須

リノベーションとリフォームの違い

厳密な定義はありませんが、一般にはリフォームは「元の状態に戻す」、リノベーションは「新しい価値を加える」という使い分けがされています。

傷んだ壁紙を張り替えるのがリフォーム、間取りを変えて暮らし方そのものを変えるのがリノベーション、というイメージです。フルリノベーションは後者の最大規模にあたります。

フルリノベーションの費用相場

坪単価・平米単価の目安

建物	坪単価	平米単価	30坪あたりの総額
一戸建て	50万〜80万円	15万〜25万円	900万〜2,500万円
マンション	40万〜70万円	12万〜21万円	800万〜1,800万円

耐震補強や断熱改修まで含めると坪単価は100万円を超えることもあります。逆に、間取りを変えず設備と内装だけの入れ替えなら坪40万円台で収まる場合もあります。

【一戸建て】の費用相場

一戸建ての場合、1㎡あたり20万円程度で、総額は900万〜2,500万円が相場です。築年数が経っていたり、大規模な配管工事が必要だったりすると上振れします。

施工内容	費用の目安	変動する要因
解体・撤去	100万〜200万円	スケルトンにするか一部残すかで変わる
内装工事	80万〜300万円	ドアの設置、間仕切りの新設・撤去を含む
フローリング交換	100万〜140万円	材質で単価が2〜3倍変わる
クローゼットの増設	1か所20万〜50万円	既製品か造作か
耐震・断熱工事	110万〜500万円	現状の性能と目標値による
屋根や外装の補修・改修	150万〜300万円	足場代を含む

幅がいちばん大きいのは内装工事です。ドアを新設する、間仕切りを撤去する、造作家具を入れるなど、「内装」という言葉に入る工事の幅が広すぎるためです。

【マンション】の費用相場

マンションは800万〜1,800万円が相場で、こちらも1㎡あたり20万円前後が目安です。一戸建てより安く収まることがほとんどです。

施工内容	費用の目安	変動する要因
解体・撤去	60万〜150万円	スケルトン解体の範囲による
キッチン設備のグレードアップ	60万〜190万円	レイアウト変更の有無
浴室の改装	80万〜130万円	ユニットバスのサイズとグレード
床材の張り替え	1㎡あたり3万〜8万円	遮音等級の指定がある
壁紙の交換	1㎡あたり1,000〜2,000円	量産品か高機能品か
間取り変更	50万〜200万円	壁の撤去と新設の量

差が出る理由は工事できる範囲です。コンクリートの躯体や共用部分は管理組合の所有で手を入れられないため、工事は専有部分に限られます。

加えて、間取りが規格化されていて施工をパターン化しやすいこと、外壁や屋根の防水工事が不要なことも、費用が抑えられる理由になっています。

フルリノベーションで行う工事の内容と金額

何にいくら使うのかを、工事の種類ごとに見ていきます。

間取り変更・間仕切りの新設と撤去

壁を1か所撤去するだけなら20万〜50万円程度。ただしその壁が構造を支える耐力壁だった場合は、補強が必要になり100万円を超えることもあります。

逆に部屋を仕切る壁を新設する場合は、1か所20万〜40万円程度。建具（ドアや引き戸）を含めるとさらに加算されます。

マンションでは、コンクリートの壁は撤去できません。撤去できるのは石膏ボードなどで作られた間仕切り壁だけです。図面で確認してもらってください。

水まわりの工事

キッチン、浴室、洗面、トイレを一式入れ替えると、150万〜400万円程度が目安です。設備のグレードで大きく動きます。

位置を動かす場合は配管工事が加わります。戸建てなら比較的自由ですが、マンションでは床下のスペースと排水勾配で決まるため、動かせる範囲に制限があります。

内装工事

床・壁・天井の仕上げで、30坪の戸建てなら200万〜400万円程度。無垢材や塗り壁を選ぶと上がり、量産クロスと複合フローリングなら抑えられます。

見落とされがちなのが下地です。既存の下地が傷んでいると補修が入ります。解体してみないと分からない部分ので、見積もりに下地補修の項目があるか確認してください。

耐震・断熱工事

性能に関わる工事で、110万〜500万円程度。1981年以前の旧耐震基準の住宅では、耐震補強がほぼ必須になります。

断熱は、壁・天井・床への断熱材の充填と窓の交換が中心です。壁を閉じてしまうと後から手を入れられないなので、内装をやり直すこのタイミングで一緒にやるのが合理的です。

費用はかかりますが、光熱費の削減という形で少しずつ戻ってきます。補助金の対象になりやすい工事でもあります。

外装工事（戸建てのみ）

外壁と屋根で150万〜300万円程度。足場代（20万〜40万円）を含みます。

内装をやり直すなら、外装も同時にやったほうが足場代が1回で済みます。別々にやると足場代を2回払うことになります。

【予算別】フルリノベーションでできること

予算	できること	届きにくいこと
500万円	水まわり設備の交換、床と壁の張り替え、収納の新設	間取りの変更、構造や断熱に関わる工事
1,000万円	上記に加えて間取りの変更、電気・ガスの配線配管、耐震・断熱工事、サッシの交換	すべての設備を最高グレードにすること
1,500万円	設備と内装のグレードを上げる、造作家具、全館空調	—
2,000万円〜	外装まで含めた全面改修、性能を新築同等まで引き上げる	—

予算500万円の場合

フルリノベーションとしてはかなり限定的な工事になります。戸建てもマンションも、本来は500万円以上かかるのが一般的だからです。

この予算で優先されるのは、キッチン・浴室・トイレといった水まわりの設備交換と、床や壁の張り替え、収納の新設あたりです。それでも居住空間の印象をがらりと変えることはできます。

注意したいのが水まわりです。大規模な配管工事が必要だと分かった時点で、内装にかける予算が圧迫されます。配管の状態は解体するまで確定しないため、この予算帯では特に予備費が要ります。

予算1,000万円の場合

間取りの変更まで踏み込めるのがこの予算帯です。壁を抜いてLDKをつなげる、部屋数を減らして広く取る、といった変更が現実的になります。

それ以上に大きいのは、耐震補強や断熱改修といった見えない部分の工事を入れられることです。サッシをペアガラスに替え、壁と天井に断熱材を入れ、必要な補強をする。見た目は変わりませんが、住み心地と光熱費に効いてくる部分です。

ただし、すべての設備と建材を最高グレードにするには1,000万円でも足りません。どこに厚く配分するかは、やはり決めておく必要があります。

予算1,500万円以上の場合

性能と仕上げの両方にこだわれる予算です。全館空調や床暖房、造作のキッチンや収納といった選択肢が入ってきます。

戸建てなら外壁と屋根まで含めた全面改修も可能です。築30年の家が、新築と同等の断熱性能と耐震性能を持つところまで引き上げられます。

フルリノベーションの施工事例と費用

金額のイメージを掴むために、規模別の事例を挙げます。

物件	総額	工期	主な工事内容
マンション 60㎡	約850万円	2.5か月	3LDKを2LDKに変更。水まわり一新、床壁天井の全面張り替え
マンション 75㎡	約1,300万円	3か月	スケルトン解体から間取り変更。造作収納とキッチンを設置
戸建て 28坪	約1,200万円	4か月	水まわり一新、内装全面、部分的な断熱改修
戸建て 32坪	約1,900万円	5か月	耐震補強＋断熱改修＋間取り変更＋外壁屋根の改修
戸建て 40坪	約2,600万円	6か月	二世帯住宅へ変更。水まわり2セット、全面改修

並べると見えてくるのは、金額の差は面積よりも「性能に関わる工事が入っているか」から生まれるという点です。戸建て28坪と32坪の差は、耐震と断熱と外装が入っているかどうかから生まれています。

フルリノベーションの費用を抑えるポイント

①まとめて発注する

いちばん効くのがこれです。キッチン、浴室、トイレを別々に工事すると、そのたびに足場の設置、資材の搬入、職人の手配が発生します。まとめれば1回で済みます。

建材や設備をセットで購入できるため割引も期待できますし、工期が集中するぶん仮住まいの期間が短くなるというおまけもつきます。

②繁忙期を避けて発注する

住宅の改修工事は3〜5月と9〜12月に集中します。この時期は業者の予約が取りにくく、職人の手配も難しくなります。閑散期にずらせると、工期にも金額にも余裕が出ます。

ただし天候と生活の都合も考えてください。外装工事を真冬や梅雨にぶつけると、かえって工期が延びます。

③複数の施工会社に見積もりを出す

同じ工事内容でも、会社によって見積額に差が出ます。3社程度の比較が目安ですが、大事なのは社数より条件を揃えることです。

価格だけでなく、施工実績、アフターフォロー、使う建材の品質、そして提案内容も並べて見てください。見積もりに含まれていない工事を聞いておくと、各社の考え方の違いが見えます。

④優先順位を決めて配分する

全部にこだわると予算は必ず足りなくなります。後から変えられないものを優先し、後から変えられるものは削るという切り分けをしておいてください。

後から変えにくいのは、耐震、断熱、配管、間取り。後から変えやすいのは、照明器具、カーテン、家具、内装の一部です。

⑤国や自治体の補助金を確認する

条件を満たせば、工事費の一部が戻ってきます。

制度	対象
長期優良住宅化リフォーム推進事業	省エネ改修や耐震改修など、性能を上げる工事が対象
住宅省エネ関連の支援事業	断熱窓への交換、高効率給湯器の設置など
耐震改修の補助金（自治体）	旧耐震基準の住宅の耐震診断・補強
介護保険の住宅改修費支給	要支援・要介護認定がある場合のバリアフリー工事
自治体独自の補助制度	断熱改修、耐震改修、省エネ設備などに対する支援

注意点が2つあります。ひとつは、制度は年度ごとに内容も予算も変わること。もうひとつは、工事前の申請が必要なものが多いことです。着工してから気づいても間に合いません。

なお「すまい給付金」は2021年で終了しています。古い情報が残っているサイトもあるので、制度名を見つけたら必ず最新の実施状況を確認してください。

⑥DIYできる部分を切り分ける

壁紙の張り替えや簡単な塗装なら、自分で手を動かすことで人件費を抑えられます。ただし、電気工事や給排水工事は資格が必要で、DIYの対象外です。安全に直結するうえ、あとから不具合が出ても保証の対象外になります。

フルリノベーションのメリット

建て替えと比べたときの利点は、費用と工期、それに立地です。同じ規模を建て直すより2〜3割ほど費用を抑えられ、工期も短く済みます。

解体して更地にしないため、セットバックで敷地が小さくなる心配もありません。既存不適格（現在の法律では同じ規模の建物が建てられない状態）の建物でも、リノベーションなら今の広さを維持できる場合があります。

税金の面でも差が出ます。建て替えでは建物が新築として評価され直しますが、リノベーションでは既存の建物の評価が引き継がれるため、固定資産税の上がり方が緩やかです。

中古で買って自分好みに作り替えられる点も見逃せません。立地の良いエリアで新築を建てる予算がなくても、中古物件＋フルリノベーションなら手が届くことがあります。

売却を考えた場合も、水まわりと内装が新しい状態は評価されやすくなります。ただし工事費がそのまま物件価格に上乗せされるわけではないので、投資目的なら慎重に判断してください。

フルリノベーションのデメリットと注意点

間取りの自由度には限界がある

骨組みを残す以上、柱や耐力壁は抜けません。マンションなら排水管の位置が水まわりの配置を縛ります。「この壁を抜いて広いLDKに」という希望がそのまま通らないことが起こります。

工期が長く、仮住まいが必要

工期は2〜6か月。その間は住めません。仮住まいの家賃と2回分の引っ越し代が、工事費とは別にかかります。

ウィークリーマンションなら短期から借りられますが、ファミリータイプは月20万〜40万円程度。3か月なら60万〜120万円が工事費とは別に必要です。子どもの通学や高齢の家族の通院に影響が出ることも考慮してください。

解体するまで本当の状態が分からない

これが最大の注意点です。解体して初めて腐食や白蟻の被害、配管の劣化が見つかることがあります。

築年数の古い建物ほどこのリスクは高く、総予算の1〜2割を予備費として確保しておくのが現実的です。予備費がないと、想定外が出た時点で仕様を落とすしかなくなります。

住宅ローン控除の要件に注意

リノベーションでも住宅ローン減税の対象になる場合がありますが、工事の内容と金額、建物の要件を満たす必要があります。

中古物件の購入と同時にリノベーションする場合は、購入費用と工事費用を合わせて借りる一体型ローンが使えることがあります。金融機関と税理士に事前に確認してください。

フルリノベーションの進め方と期間

相談から引き渡しまでの流れを押さえておくと、どこで何を決めるのかが見えます。

段階	期間の目安	やること
情報収集・予算検討	3〜6か月	事例を見て希望を整理。資金計画の目処を立てる
会社選び・現地調査	1〜2か月	2〜3社に相談し、現地を見てもらう
プラン作成・見積もり	1〜2か月	間取り案と金額が出る。他社と比べる最後のタイミング
契約・仮住まいの手配	1か月	契約書と保証を確認。引っ越しと荷物の保管を決める
解体〜工事	2〜6か月	解体後に想定外が見つかることがある
引き渡し・点検	—	不具合の連絡先と点検時期を書面で受け取る

全体で情報収集から引き渡しまで1年程度を見ておくと無理がありません。中古物件を買ってリノベーションする場合は、物件探しの期間がこれに加わります。

中古物件購入とセットで行う場合

近年増えているのが、中古を買ってフルリノベーションする方法です。立地の良いエリアで、新築より安く希望の住まいを手に入れられます。

注意点は、物件を決める前にリノベーションの可否と概算を確認しておくことです。購入を決めてからリノベーションの見積もりを取ると、希望の工事が予算に収まらないことがあります。

具体的には、マンションなら管理規約と排水管の位置、戸建てなら構造と基礎の状態です。購入前に建物調査（インスペクション）を入れておくと、想定外を減らせます。

資金面では、物件購入費と工事費をまとめて借りられる一体型ローンが使えることがあります。別々に借りるより金利が低く済むケースが多いので、金融機関に相談してみてください。

フルリノベーション会社の選び方

金額だけで選ぶと後悔しやすい工事です。見るポイントは4つあります。

ひとつめは似た条件での施工実績があるかです。マンションのスケルトンリノベーションと、戸建ての耐震・断熱改修では、必要な技術がまったく違います。自分がやりたい工事に近い事例を見せてもらってください。

ふたつめは、設計と施工の体制です。設計事務所に依頼して施工会社を別に選ぶ方法と、設計施工を一括で頼む方法があります。前者は設計の自由度が高く第三者チェックが働き、後者は責任の所在が明確でコストも抑えやすくなります。

みっつめは、担当者との相性と説明の分かりやすさです。フルリノベーションは数か月にわたる工事で、途中で判断を求められる場面が何度もあります。最初の打ち合わせで、質問に対する答え方を見てください。

よっつめは保証とアフターサービス。構造や防水に何年の保証が付くのか、引き渡し後の点検はあるのか。書面で確認しておいてください。

フルリノベーションに関するよくある質問