リフォームにかかる坪単価の相場はいくら？施工箇所や築年数ごとの費用も解説

リフォームの予算を考えはじめると、まず知りたくなるのが坪単価です。ただ、坪単価は新築ほどあてにならない指標なので、数字をそのまま信じると計画がずれます。

この記事では、戸建てとマンションの相場を示したうえで、なぜ坪単価だけでは見積もれないのか、築年数や施工箇所ごとの目安、そして代わりに何を見ればいいのかを整理します。

最終更新：2026年9月19日／本記事は広告を含みます。金額は目安です。建物の状態・地域・仕様で変わるため、正確な費用は現地調査を経た見積もりでご確認ください。制度は年度ごとに内容が変わります。

リフォームの坪単価相場

坪単価とは何か

坪単価とは、1坪（約3.3㎡）あたりのリフォーム費用のことです。概算の予算を立てたり、複数社の見積もりを大まかに比べたりするときの目安として使われます。

もともとは新築住宅で使われてきた指標です。新築なら「坪単価×延べ床面積」でおおよその建築費が出ますが、リフォームでは工事する範囲だけが対象になるという違いがあります。

相場は次のとおりです。

建物	坪単価の相場	㎡単価に換算
一戸建て	50万〜120万円	約15万2,000円〜36万4,000円
マンション	40万〜70万円	約12万1,000円〜21万2,000円

坪単価から㎡単価への換算方法

リフォームの見積書は㎡単位で書かれることが多いため、換算できると比較しやすくなります。計算は坪単価を3.3で割るだけです。

たとえば坪40万円なら、40万円 ÷ 3.3㎡ ＝ 約12万1,000円が㎡単価。逆に㎡単価から坪単価を出すなら3.3を掛けます。見積書が坪表記と㎡表記で混在していると比較を誤りやすいので、換算して同じ単位に揃えてから比べてください。

なぜ坪単価だけでは費用を計算できないのか

坪単価から総額を逆算するのは現実的ではありません。理由は単純で、同じ面積でも必要な工事がまるで違うからです。

たとえば、古い配管の交換が要るか要らないかだけで、同じ広さでも数十万円の差が出ます。水まわりは設備のグレードで価格が動き、内装は選ぶ建材と施工方法で変わります。家具の移動費や廃材の処分費まで入れると、面積に比例しない費用のほうが多いくらいです。

坪単価は「だいたいこのくらいの規模感か」を掴むための入口であって、見積もりの根拠にはなりません。正確な金額は、現地調査のうえで工程ごとの内訳を出してもらうしかありません。

「坪単価◯万円」「定額パック」の落とし穴

広告で見かける定額制のリフォームパックにも注意が必要です。含まれている工事の範囲が会社ごとに違うためです。

よくあるのが、下地の補修や既存設備の撤去処分、養生、廃材処分が別途になっているケース。パック料金は安く見えても、必要な工事を足していくと一般的な見積もりと変わらない金額になることがあります。

定額制を検討するなら、「この金額に含まれない工事を全部教えてください」と聞いてください。答えられない会社は避けたほうが無難です。

リフォームの坪単価が変動する要因

坪単価を動かす要素は多くありますが、影響が大きいのは次の4つです。

①導入する設備のグレード

いちばん効きます。システムキッチンひとつとっても、20万円台から200万円以上まで価格帯があります。同じ「キッチン交換」という工事名でも、選ぶ型番で総額は倍以上変わります。

給湯器、エアコン、照明も同様です。省エネ性能の高いものを選べばその分上がります。フローリングやクロスといった内装材も、デザイン性や耐久性を求めれば材料費が上がります。工事の内容より、選んだ商品の合計金額のほうが、坪単価を決めています。

②建物の傷み具合と築年数

築年数が経つほど、解体して初めて見つかる問題が増えます。下地の腐り、白蟻の被害、配管の老朽化。これらは見積もりの段階では見えず、工事中に追加費用として出てきます。

築30年を超える住宅では、総予算の1〜2割を予備費として確保しておくのが現実的です。逆に築浅であれば、想定外の補修はほとんど発生しません。

また、築古の住宅では耐震補強や断熱改修が加わることが多く、これが坪単価を押し上げます。工期も長くなるため、現場管理費も増えます。

③リフォームする面積

面積が大きくなるほど坪単価は下がります。これは、リフォーム費用が「面積に関係なくかかる固定費」と「面積に比例する変動費」に分かれているためです。

キッチンリフォームで言えば、キッチン本体の価格は面積に関係なく一定です。一方で床や壁の仕上げ材は面積に比例します。面積が小さいほど固定費の比率が上がるため、坪単価は高く出ます。

つまり、坪単価だけで「この会社は高い」と判断するのは早計です。小規模な工事の坪単価が高く見えるのは、構造上そうなるからです。

④施工会社と施工条件

同じ工事内容でも、大手ハウスメーカーと地域の工務店では見積もりに20〜30%の開きが出ることがあります。広告宣伝費や人件費といった経費の違い、仕入れ先や外注先との取引条件の違いが理由です。

マンションの場合は階層も効きます。3階以上になると資材の搬入に手間がかかり、養生や作業時間の制限で効率も落ちます。一般に低層階に比べて10〜20%程度高くなる傾向があります。

工期も費用に跳ね返ります。期間が延びれば人件費と現場管理費が増えますし、特注品の納期待ちが発生すればその分の経費も乗ります。

⑤戸建てかマンションか

マンションのほうが坪単価は下がります。基礎や外壁、屋根といった建物の外側に手を入れられないためです。工事の範囲が専有部分に限られます。

ただしマンションには別の制約があります。管理規約で床材の遮音等級が指定されている、工事できる時間帯が決まっている、排水管の位置で水まわりの移動範囲が決まるといった条件です。これらは坪単価には表れませんが、選べる仕様を狭めます。

築年数ごとのリフォーム費用相場

何年目に何をするかで、かかる金額はおおよそ決まっています。

築年数	費用の目安	主な工事内容
築5〜9年	50万〜150万円	壁紙の張り替え、設備の部分補修
築10〜14年	100万〜300万円	外壁・屋根の塗装、給湯器の交換
築15〜19年	200万〜500万円	水まわり設備の交換（キッチン・浴室・トイレ）
築20〜24年	300万〜800万円	水まわり一式＋内装の刷新、間取り変更も視野に
築25〜29年	500万〜1,200万円	配管の更新、断熱改修、外装の張り替え
築30年以上	800万〜2,500万円	耐震補強を含むフルリフォーム

築10年前後｜外装のメンテナンスが中心

この時期は、目に見える不具合より予防のための工事が中心です。外壁のシーリングが切れてきたり、屋根の塗膜が薄くなったりします。

放置すると雨水が入り、10年後に構造材の補修という形で数倍の費用になることになります。外壁塗装は80万〜150万円程度と決して安くありませんが、構造を守る工事だと考えてください。

築20年前後｜水まわりの交換期

キッチン、浴室、給湯器といった設備が寿命を迎えます。故障してから慌てるより、複数まとめて計画的に替えるほうが結果的に安く済みます。

別々に工事すると、そのたびに職人の手配と諸経費がかかります。まとめれば1回で済み、内装の張り替えも同時にできます。

築30年以上｜性能まで含めた検討期

この段階になると、見た目を直すだけでは不十分です。1981年以前の旧耐震基準で建てられた住宅なら、耐震診断を受けることをおすすめします。

断熱も同様です。壁を開けているタイミングでしか入れられないため、内装をやり直すなら断熱も一緒にやるという判断になります。フルリフォームで1,000万円を超えるのは、この性能向上の工事が入るからです。

ここまで来ると、建て替えとの比較検討も現実的になります。建物診断の結果を見てから決めてください。

リフォーム箇所ごとの費用相場

坪単価より実用的なのは、箇所ごとの相場です。自分がやりたい工事に当てはめてみてください。

水まわりの工事	費用の目安	変動する要因
キッチン交換	60万〜150万円	設備のグレードとレイアウト変更の有無
浴室（ユニットバス）交換	70万〜150万円	在来工法からの変更は費用も工期も上がる
トイレ交換	15万〜50万円	内装も一緒に替えるか
洗面台交換	15万〜50万円	収納量とデザイン
給湯器の交換	15万〜50万円	エコキュートは本体が高い

内装・外装の工事	費用の目安	変動する要因
外壁塗装（30坪）	80万〜150万円	塗料のグレードと足場代
屋根の塗装	40万〜80万円	屋根材の種類と面積
屋根の葺き替え	80万〜250万円	既存屋根の撤去が要るか
内装クロス張り替え（6畳）	4万〜8万円	下地の状態
フローリング張り替え（6畳）	10万〜25万円	重ね張りか張り替えか
間取り変更（壁の撤去）	20万〜100万円	耐力壁かどうかで大きく変わる

フルリフォーム（戸建て30坪）なら1,000万〜3,000万円が目安です。ここに耐震補強や断熱改修が入るかどうかで、上下に大きく振れます。

水まわりをまとめて替える場合

キッチン・浴室・トイレ・洗面をまとめて交換すると、150万〜400万円程度が目安です。個別に頼むより、職人の手配、養生、廃材の処分が1回で済むぶん割安になります。

ただし工事期間中はそれらが使えません。1〜2週間は台所も風呂も使えないため、仮住まいや実家への一時避難を検討する人もいます。

坪単価の計算例｜実際の見積もりで確かめる

数字だけ見ていても掴みにくいので、具体例で計算してみます。

例1｜30坪の戸建てを水まわり中心にリフォーム

工事	金額
キッチン交換	110万円
浴室交換	120万円
トイレ交換（2か所）	60万円
洗面台交換	30万円
内装（LDKと廊下）	80万円
諸経費	50万円
合計	450万円

このケースで工事の対象になった面積が約15坪だとすると、坪単価は450万円 ÷ 15坪 ＝ 30万円です。家全体の30坪で割ってはいけません。工事したのは家の半分だけだからです。

坪単価を比べるときは、分母がどの面積なのかを必ず確認してください。ここを揃えないと、まったく違う数字を並べることになります。

例2｜30坪の戸建てをフルリフォーム

工事	金額
解体・撤去	150万円
耐震補強	250万円
断熱改修（壁・天井・床・窓）	300万円
水まわり設備一式	350万円
内装全面	400万円
外壁・屋根	250万円
諸経費	200万円
合計	1,900万円

こちらは家全体が対象なので、1,900万円 ÷ 30坪 ＝ 坪単価約63万円。相場の範囲内に収まっています。

この2つを見比べると分かるとおり、坪単価は工事の規模によって倍以上変わります。例1は坪30万円、例2は坪63万円ですが、どちらも適正です。

リフォームと建て替え、坪単価で比べると

大規模なリフォームを考えると、建て替えとの比較が視野に入ります。

方法	坪単価の目安	工期	備考
フルリフォーム	50万〜120万円	2〜6か月	構造体を残すため間取りに制約が残る
建て替え（ローコスト）	50万〜70万円	6〜12か月	解体費・仮住まい費・登記費用が別途
建て替え（一般的）	70万〜100万円	8〜14か月	同上

坪単価だけ見ると近い数字になりますが、建て替えには坪単価に表れない費用が乗ります。解体費で150万〜250万円、仮住まいと2回の引っ越しで100万円前後、登記や各種申請で50万円前後。これらは坪単価に含まれていません。

一方で、建て替えなら間取りを自由に設計でき、建物の寿命もリセットされます。築年数が古く構造にも不安がある場合は、総額で比較したうえで判断してください。

判断の起点になるのは建物診断です。構造体が健全ならリフォーム、深刻な劣化があれば建て替え。診断の結果を見てから両方の見積もりを取るのが確実です。

坪単価に頼らず予算を立てる方法

では何を見ればいいのか。手順にすると3つです。

まず、やりたい工事を具体的に書き出す。「キッチンを替えたい」ではなく「今のキッチンの何が不満で、どこを直したいのか」まで落とします。ここが曖昧なまま見積もりを取ると、各社バラバラの提案が出てきて比べられません。

次に、現地調査を受けたうえで工程ごとの内訳を出してもらいます。「一式」でまとめられた見積書は比較できません。解体、下地、設備、内装、諸経費と分かれていて、はじめて他社と並べられます。

最後に、同じ条件で2〜3社に出してもらいます。設備は型番まで指定してください。型番が違えば金額が違うのは当たり前で、比較の意味がなくなります。

もうひとつ大事なのは、見積もりに含まれていない工事を聞くこと。ここに各社の考え方の違いが出ます。

リフォーム費用を安く抑えるコツ

①設備のグレードを見直す

いちばん効く方法です。最上位グレードと標準グレードでは、機能の差より価格の差のほうが大きいことがあります。ショールームで実物を見て、本当に毎日使う機能かどうかを確かめてください。

②工事をまとめる

別々に頼むと、そのたびに諸経費と職人の手配費がかかります。数年以内にやる予定がある工事は、まとめたほうが安く済みます。特に足場が必要な外壁と屋根は、必ず同時にやってください。

③繁忙期を避ける

リフォームは3〜5月と9〜12月に集中します。この時期は職人の手配が難しく、工期も延びがちです。急がないなら閑散期にずらすと、金額にも工期にも余裕が出ます。

④補助金と減税制度を確認する

条件に当てはまれば、実質的な負担を下げられます。特に省エネ・耐震・バリアフリーの工事は制度が充実しています。詳しくは次の章にまとめました。

リフォームで使えるローンと補助金

リフォームローンと住宅ローン

種類	借入額の目安	金利の目安	特徴
リフォームローン（無担保）	10万〜500万円程度	年2〜5%程度	担保不要で審査が早い。金利は高め
リフォームローン（有担保）	500万〜1,500万円程度	年1〜2%程度	不動産を担保にする。手続きに時間がかかる
住宅ローンの借り換え	残債＋工事費	年0.5〜1.5%程度	金利は最も低い。諸費用と手間はかかる
【フラット35】リノベ	物件購入＋リフォーム	全期間固定	中古を買ってリフォームする場合に使える

工事費が数百万円を超えるなら、住宅ローンの借り換えを含めて比較する価値があります。金利差が小さくても、返済期間が長いぶん総額の差は大きくなります。

補助金・減税制度

制度	対象になる工事
住宅省エネ関連の支援事業	断熱窓への交換、高効率給湯器、断熱改修
長期優良住宅化リフォーム推進事業	耐震・省エネ・劣化対策などの性能向上工事
耐震改修の補助金（自治体）	旧耐震基準の住宅の耐震診断・補強工事
介護保険の住宅改修費	手すり、段差解消など（上限20万円）
住宅ローン減税（リフォーム）	一定の要件を満たす増改築

どの制度にも共通するのが、工事前の申請が原則という点です。着工後に気づいても間に合いません。

また、制度の内容と予算枠は年度ごとに変わります。前年の情報をそのまま信じず、計画段階で最新の要件を確認してください。自治体独自の制度もあるので、市区町村名と「リフォーム 補助金」で検索してみるとよいでしょう。

マンションリフォームの坪単価を左右する条件

マンションは戸建てより坪単価が下がる一方、特有の条件があります。

管理規約による制限

多くのマンションでは、床材の遮音等級（LL-45など）が規約で指定されています。指定を満たす床材は選択肢が限られ、一般的なフローリングより単価が上がることがあります。

工事できる時間帯も決まっているのが普通です。平日の9時〜17時のみ、日曜祝日は不可といった制限があると、工期が延びて人件費が増えます。

着工前には管理組合への届け出と承認が必要です。承認に2週間〜1か月かかることもあるため、スケジュールに織り込んでおいてください。

配管と水まわりの移動範囲

マンションの床下は戸建てほど高さがありません。排水管には勾配が必要なので、キッチンや浴室を動かせる距離が限られることがあります。

特に築年数の古いマンションは床下のスペースが浅く、水まわりの移動がほとんどできないケースもあります。間取り変更を伴うリノベーションを考えるなら、この確認が最優先です。

搬入経路と階層

エレベーターに載らない資材は階段で運ぶことになります。浴槽やシステムキッチンの天板など、大きなものが入らないと特注品での対応が必要になり、費用が上がります。

3階以上では養生や搬入の手間が増え、低層階に比べて10〜20%程度の割り増しになるのが一般的です。エレベーターのない建物ではさらに上がります。

リフォーム費用でよくある失敗

金額に関するトラブルは、だいたい同じ形で起こります。

いちばん多いのが、「一式」の見積もりで契約してしまうケースです。「一式 150万円」としか書かれていない見積書にサインして、工事が始まってから「これは含まれていません」と言われる。内訳を出してもらうだけで防げます。

次に多いのが、予備費を用意していないケース。築古の住宅では解体後に想定外が出ます。総予算をぴったり使い切る計画にしていると、追加が出た時点で仕様を落とすしかなくなります。

3つめが、坪単価だけで会社を選ぶケース。安い坪単価の裏には、工事範囲が狭い、使う建材のグレードが低い、保証が短いといった理由があります。同じ条件に揃えてから金額を見てください。

4つめが、補助金の申請時期を逃すケース。多くの制度が工事前の申請を求めます。「工事が終わってから申請しよう」では間に合いません。

坪単価に関するよくある質問